Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?

Si les locataires ont des droits et des devoirs lors de la prise de possession et de la restitution des lieux, c’est également le cas des bailleurs. Qu’ils soient représentés par une agence immobilière ou non lors de la location de leur bien, ils doivent se conformer à un certain nombre de règles qui concernent la décence des surfaces, les documents à fournir et les travaux à envisager. Vous emménagez ou déménagez prochainement ? Voici tout ce que vous devez savoir sur les obligations du propriétaire.   

Les obligations du bailleur en matière de décence du logement

Les propriétaires de biens immobiliers locatifs doivent s’assurer qu’ils fournissent à leurs locataires un logement décent. Pour répondre à cette obligation, l’habitation doit répondre à différents critères.

1. La surface

En matière d’obligations locatives, une surface minimum est requise. Le logement doit se composer d’une pièce principale d’une surface habitable de 9m2 avec une hauteur sous plafond de 2,20m minimum. Le tout représentant un volume habitable d’au moins 20m3.  

2. La performance énergétique

Depuis 2023, des critères de performance énergétique doivent également être respectés pour autoriser la mise en location d’un bien. Ainsi la consommation doit être de moins de 450 kWh d'énergie finale, par m² de surface habitable et par an.

Ce qui signifie que les logements qualifiés de passoires thermiques, avec un DPE affichant la lettre G, sont désormais interdits à la location. A partir de 2028, les logements classés F subiront le même sort, sauf si des travaux de rénovation énergétique sont entrepris par les propriétaires.  

3. L’absence de risques pour la santé et la sécurité

Un logement en location doit permettre d’assurer la santé et la sécurité de ses habitants. Il doit pour cela être conforme à certains critères, notamment :

• Assurer le clos et le couvert, c’est-à-dire que le gros œuvre doit être suffisamment solide et permettre une étanchéité à l’air et à l’eau
• Bénéficier de dispositifs de retenue de personnes dans un état conforme (garde-corps aux fenêtres, escaliers et balcons…)
• Être doté d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état de fonctionnement
• Disposer de branchements d’électricité et de gaz conformes aux normes de sécurité en vigueur  
• Permettre une aération suffisante
• Etc.

4. L’absence de nuisibles et de parasites

Un logement décent ne présente bien évidemment aucune infestation par des animaux nuisibles tels que des rats, des puces de lits ou encore des cafards.

5. La mise à disposition d’équipements minimums

Le propriétaire bailleur doit s’assurer que le logement comporte les équipements minimums requis, à savoir :

• Un dispositif de chauffage
• Une alimentation en eau potable et en électricité
• Des installations d’évacuations des eaux usées
• Un espace cuisine, équipé ou non équipé
• Des sanitaires

En cas de location meublée, une liste du mobilier obligatoire est également fixée par décret afin de « permettre de dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Les obligations du propriétaire en matière de documents administratifs

Un certain nombre de documents sont obligatoires afin de formaliser l’accord entre le propriétaire et le locataire.

1. Le bail

Ce document fait office de contrat. Il doit impérativement être signé des deux parties et doit comporter certaines informations règlementaires relatives aux parties prenantes, au logement en lui-même, aux conditions de location (meublée ou vide), à la durée du bail, au montant du loyer et du dépôt de garantie, etc.

2. Les documents annexes au bail

Un ensemble de documents doit accompagner le bail locatif lors de sa signature ou de son renouvellement. Le propriétaire ou l’agence immobilière sont tenus de fournir :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Un dossier de diagnostic technique comprenant un constat de risque d'exposition au plomb (Crep), un état de l'installation intérieure de l'électricité et du gaz pour les logements de plus de 15 ans, un état des risques naturels et un diagnostic bruit si le logement est dans une zone concernée
• L’état des lieux d’entrée
• Une notice d’information
• Une copie de la convention ANAH le cas échéant
• Un extrait du règlement de copropriété le cas échéant

3. Les quittances de loyer

Ces documents sont transmis gratuitement aux locataires qui en font la demande. Les quittances de loyer doivent mentionner les sommes versées en détaillant le loyer et les charges.

4. Les justificatifs de charges

Le propriétaire est tenu à la justification du montant des charges. Les demandes de provisions mensuelles et les régularisations annuelles doivent faire l’objet d’un décompte par nature de charges (eau, électricité, entretien des parties communes, etc.) et par répartition entre les logements du bâtiment.

Enfin, il est bon de savoir que des obligations relatives aux travaux incombent également au propriétaire.